贵宅就是豪宅吗？

　　“豪宅”泛滥

　　这几年回国，感觉有些词语被滥用得厉害，“豪宅”便是其中之一。无论是报纸广 告、路牌广告，甚至是附在公共汽车车身上的广告，一律都是无“豪”不宅，是宅必“豪”。一时间，“豪宅”满天飞，倒好像除了“豪宅”外，中国人竟没宅可住了。因为工作关系，自己也常常身不由己，得去看这类所谓的“豪宅”，实在有种盛名之下其实难副的痛苦感。这种过度的商业炒作，把什么是一般住宅、什么是豪宅完全混淆了，以为豪宅就是要非常非常的大，还要非常非常的贵。并且老是把中产阶级和豪宅拉在一起，按照美林公司的估计，中国到2010年就有3亿个“阶层”分子了，3亿套豪宅是什么概念啊？

　　经济正在成长中的国民最容易追求“豪”，到真正成熟了，就会内敛得多。东西“豪”或不“豪”，有些是可以用绝对价值来划分的，比如汽车、衣服之类。有人把这个方法类比到住宅中来，其实，可不是那么绝对。以价格来定位住宅，就好像以收入来定位社会中的某个阶层一样不可靠。有人讨论什么是“中产阶层”，如果按照收入水准，不少人都已经是属于这个阶层，但是他们的行为、品位却离标准的中产阶层相差甚远。故而比较多的人认为，中产阶层其实是一种心理状态。

　　豪宅三大条件

　　所谓“豪”，当然也贵、也大，但是单纯贵、单纯大却不一定“豪”。中国以往的豪宅，一般都是达官贵人的深宅大院，但是依我看，最豪的还是地点隐蔽幽静、园林住宅相得益彰那类，并不一定要大。苏州的顶级豪宅，我看并非狮子林，而是小巧的网师园！

　　西方国家所谓的“豪宅”，有三个条件缺一不可。首要条件是地点的不可取代性和稀缺性:面对大海，依傍山峦、林中空地、都市文化中心。在地点普通的地方建造住宅，做得再大，装修材料再豪华，也成不了豪宅。“豪”首先在于地点的优秀。李嘉诚有句名言，看房子好不好有三个要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。一个不大的小木屋，如果面对的是南加州马里布一碧万顷的太平洋，可以贵到千万美元，加上一块山地，值个上亿美元；而一个数千平方米大的住宅，如果放在北达科达州空旷的牧场中，也就几万块钱而已。

　　豪宅的第二个条件，是设计的品位，要有很突出和明确的风格可言。时下到处泛滥的“欧陆风”，其实是工业材料模仿石材效果、模仿古典主义的混杂形式，还不如纯正的现代主义风格来得地道。西方在1900年前后流行过的新古典主义风格，也是西方国家建筑豪宅最常用的风格，装饰细节讲究，建筑材料特别是石料的广泛应用，使这种风格比较难于复制。我们看上海外滩、天津旧租界、汉口的沿江大道和江汉路、广州长堤沿岸的那些新古典主义的建筑，再看看周边企图仿效的新建筑，就可以一目了然地看出原汁原味和廉价商业复制之间的巨大差别。

　　西方豪宅的第三个条件，就是社区的成熟。在美国，虽然也有那种位于大自然中的豪宅，坐拥得天独厚的自然环境，地点绝对优秀，但是比较多见的，还是在城市中成熟社区内的豪宅。比如纽约上东城沿着麦迪逊大道和第五大道两边，全是贵气袭人的高级公寓，巴黎香榭丽舍大道两边也全是这种讲究的住宅。那些地方社区高度成熟，不但服务专业周到，附近的公园、林荫道、学校、教堂、公共交通等配套也都十分完备。

　　有了这三点，想不豪都难。至于内部装修是否用大理石和进口木材，倒不是那么重要了。

　　“豪宅”误区

　　现在最常见的问题，是中产阶级的住房和豪宅之间的混淆。这原本是很简单的事:豪宅是富豪住的地方，中产阶级住的则是由他们自身的经济能力、生活方式所选择的住宅，不是一回事。

　　但是，为了销售目的，有些开发商就尽量装糊涂、玩噱头，把豪宅和中产阶级的住宅混为一谈。这倒还罢了，可有些自身刚刚脱离小资的中产阶级，真以为自己该住豪宅了，那就真的乱套了。

　　我做了二十多年的设计教育工作，从中到西，建筑见了无数，豪宅、康斗、公寓、低收入住房，直到打工一族的宿舍。而面临的困境是，总有人叫我把它们混为一谈来炒作，这是很违背我自己的原则的。

　　中产阶层在国内现在是正在快速上升的一个阶层，大多其实是工作稳定收入不错的工薪阶层而已，财力上是有限度的。开句玩笑说，你连衬衣都只能穿白色的，不过雇员尔尔，谈什么豪宅啊！那些能够最后奔上单体洋房的，最起码也是中产的最上层。

　　中国房地产的开发，为了能够涵盖最大量的消费者，往往会将几种不同的住宅放在同一块比较大的开发区里:有高密度的多层公寓楼，有中密度的组团式Townhouse，也就是国内常说的“连排式别墅”，在地块的边缘上还会再建造几栋密度更高一些的高层公寓。这种多元混合的住宅区，在国外很少见。每每遇到这样的开发区，我都觉得棘手，因为很难确定消费群，目标市场含糊。要说中国国情特别，我看这种企图把买楼的消费者一网打尽的开发规划就是一类，基本不理睬销售学上所有关于市场细分的理论。

　　我想特别强调一下的是:贵宅不一定是豪宅。美国报业大王赫斯特在旧金山南部建造了一个连厕所都用纯金装饰的所谓豪宅，石头都要从法国运过来，更不用说里面的家具、用品、雕塑、壁画、挂毯、栏杆、柱头这些东西了。但感觉上就像是个类似迪斯尼乐园的主题公园，全是假大空的东西，在世人眼中，是个笑话和乐子，扯不上豪宅。前两年，广东地区的一个超级富豪在山头上建造自己的住宅，卧室就有500平方米大，整个宅子大到四五千平方米，要请我去给点设计方面的意见。我心想:晚上睡在一个篮球场里面，还想有品位？这种宅子，并不想住得舒服，无非想炫耀自己。