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Google为何投资房地产众筹?
作者:www.333cn.com  来源:www.333cn.com  发布时间:2015-12-01 08:33   点击:
  肖楠:原美国第二大房地产众筹公司 Realty Mogul 产品总监,目前在美国最大房地产在线拍卖平台之一 Auction.com 负责产品管理,该平台后端对接美国各大房地产众筹网站,对申请购买人进行风险信用评估等。

房地产众筹行业在美国非常新

  两年前该领域网站屈指可数,但现在至少有七八十家,具体又分为 3 类。一类是真正的房产众筹网站,它们会找到好项目源,把钱筹上来,然后投进去。这类数量最多,代表公司:Fundrise、Realty Mogul、AssetAvenue 等。

  第二类是地产开发公司,通常他们会自建一个众筹网站,上面只有自己的几个地产项目,这类代表包括:Prodigy Network;第三类也就是传统古老的私人放贷者,这帮人都有很强当地势力关系网,从前只是对某个区域放贷,但圈外人大多不知道。而现在当房产众筹热起来,他们也走到阳光下,自己建网站与之抗衡。第三类发展到现在其实已经和第一类很像。据我所知,Realtyshares 有这方面背景。

  我原来所在的 Realty Mogul 应该属于第一种,在这个细分领域,Realty Mogul 排名第二,第一是 Fundrise。但其实整个美国房地产众筹网站影响力排名,也差不多是这样。

三个风控模型

  美国房地产众筹风控模型其实早在私人放贷时期就有,只是现在更流程化、更数据化。美国房地产众筹风控模型一般有三个支柱:需要筹款人的信用、这个房产地理位置,以及这个房产本身历史。

  对第一个支柱,我们一般会分析筹款人 Credit thickness 信用历史、FICO Score 信用分数、Recent Activities 近期信用记录、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Income to debt ratio 等。

  强调一点:一般银行和金融机构对有 Derogatory Records(包括破产纪录、欠税纪录、法庭裁定欠款等)是不放贷的,但经过 2008-2010 年次贷危机,有很多有资质的筹款人也破产。所以,我们也考虑对有破产纪录的人放贷,但会严格审查这个破产纪录形成原因。

  对第二个支柱:房子地理位置,这个包含众多因素,包括该地区人口密度、就业率、Walk Score、Crime Rate、在当地有多少屯量、消化量等等。比如,近来油价低迷,某些石油企业在 Texas 一线城市裁员,导致当地就业率下降,这些因素都要考虑。这里面,很多数据都从美国国家统计局 Census 数据库可以抓到,它们都公开。而其它数据,则需要买。

  对第三个支柱该房地产历史。首先说下,房产众筹除了对民用地产众筹外,也对商业地产众筹。而对商业地产,查该地产历史就很重要。

  商业地产包括很多种,比如公寓 Multi-Family Housing。在美国,超过四户以上住宅公寓,算作商业地产。再比如:酒店 Hotel、办公楼 Office Building、商场 Strip mall 和 Plaza、医疗地产 Medical Building、学生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。

  以办公楼 Office Building 为例。如果筹款人要买一个办公楼,他会称:筹来的钱一部分(一般在几个 Million 左右)用在办公楼翻修。我们对他做风险分析时,就对该办公楼皮肤和骨骼(Bones and Skin)的历史维修记录做审查。

  我们主要看:过去每个翻修款项都花了多少钱?每项和筹款人声称的将要花的钱做比较,是否 Make Sense?因为商业地产分很多种,每种都会有自己数据分析模式和模型。

三个模型各自所影响风控比

  当你做一个众筹平台做到一定规模,每天会收到成百上千筹款申请。有模型的最大好处是:可以用机器直接过滤掉不符合标准的筹款项目,哪怕是错过一些潜在好众筹项目,这样做也是值得的。

  一般来讲,低于 100 万美元以下申请,对筹款人个人信用审查模型也就是第一类模型比较重要;而对大型商业地产,对该地产本身地点及该地产历史风险分析模型就比较重要。

  这里最难的地方在于:当一个房地产众筹平台起来,全美国各地都开始有借款人时,我该怎么对一个不熟悉区域进行风控?在美国,大家都是从一个区域慢慢拓展,比如 Fundrise 在纽约和东海岸,这些是它本就较熟悉的本地市场;而其他很多家,都在加州和西海岸较熟悉市场慢慢拓展。但对不熟悉区域,也有一些风险控制手段。

  比如众筹平台筹上来的钱,不是一下子就投出去。如果筹款人声称要翻修房屋,为防止他卷钱跑路,一般众筹平台会只给出其中 1/3,等第一阶段翻修结果拍照验收合格后,它才会给出下一个 1/3 款项。这也是美国房地产众筹行规,也算是美国房地产众筹比起其它消费信贷类 p2p 众筹不同的一点,其实我很想知道中国 p2p 众筹平台是否也有分期放款的做法。

房产众筹法律变量

  大家应该都听说美国 SEC 开放了对 Non-Accredited Investor 进行股权筹款的限制。我个人看法,可能有些悲观。

  我在美国这十几年,看到听过身边一些房产股权众筹失败案例。因为有法律限制,一般是几十个投资人倾家荡产。现在限制没了,估计会有很多高风险股权众筹房地产项目面向大众。

  不过抛开法律变量,我看到的美国房产众筹产业变化应该分为三个阶段:

  第一阶段:美国人投资美国人发起的地产众筹项目;

  第二阶段:外国人把钱投到美国人的地产众筹项目;

  第三阶段:外国人把钱投到外国人在美国的地产众筹项目。

  现在基本处于:第一阶段方兴未艾、第二阶段悄然兴起。其实,第二阶段会很好玩。一个众筹项目会翻译成中文、日文等不同语言,世界各地人都可以投。而且,美国法律法规本就允许且欢迎外国人投。只是现在美国众筹平台都比较谨慎,给自己限定了规矩而已。

  第三阶段,一个中国人在美国开个 LLC,找个美国有本地经验的人做背书,就可以在美国众筹拿地了。换句话说,就是用美国人的钱拿下美国地产。

谷歌为何投资 Auction.com?

  其实做房产众筹这段时间,我发现这个模式最难的地方不在资金源,而在于怎么拿到好 Deal 源。这是影响我今年加盟 Auction.com 的原因。

  Auction.com 是美国最大银行“法拍”房地产在线拍卖平台,它和美国四大银行都有很强关系。银行收回“法拍”房地产,都通过它重新流回市场。目前,像 Zillow、Redfin 列出的 Trustee sales,很多其实是从 Auction.com 抓来的房源,因为“法拍”房质量可能有损伤,一般比市场价低,翻修升值空间也大,也正是众多房屋翻修者寻找房源的乐土。

  所以,很多地产购买者或房屋翻修者流程就是:在 Auction.com 看到有潜在升值空间的房源,然后,四处贷款或找股权投资,争取拍卖时竞拍下房源。Auction.com 由此天然形成众多房产众筹平台的上游项目源。

  谷歌去年 3 月投资了它:Google Venture 有个投中晚期基金,一般投公司上市前最后一轮,它那期一共投了 3 个公司:Lending Club、Survey Monkey 和 Auction.com,谷歌对 Auction.com 的投资额是 50 Million 美金。

  我想谷歌出发点:Google Venture 作为谷歌 Portfolio Company,有很多深层次合作可以展开,包括地图、搜索、数据处理等。谷歌有个内部咨询团队,对 Portfolio Company 服务。我们产品团队现在经常派人过去和他们讨论。
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