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全球摩天楼相继停工 中国逆市开建
作者:佚名    来源:中国房地产报   :

  摩天高楼历来是经济狂热时容易“批量”出现的建筑产物。但近几个月来,金融危机作梗,世界各地的许多摩天高楼均已暂停建设。然而在当前全球经济衰退、开发商资金链断裂进而引发摩天大楼停建的“非常时期”,国内却接连出现了几个“逆市”开建摩天大楼的计划,让闻者疑惑。

 



  2月3日,据媒体报道,广州珠江新城东塔初步将“身高”定为488米,超过了与之对应的432米高的西塔,有望问鼎华南第一高楼;无独有偶,几乎同时,深圳市环境工程科学技术中心(下称技术中心)的一份公告揭示,由平安保险投资建设的平安国际金融中心,有望在年内开工,高度达到646米,建成后将作为平安保险的新总部大楼,这个高度已经超过了“华南第一高楼”,甚至超过了上海金茂大厦,有可能成为新的“国内第一高”。



  尽管平安新闻发言人盛润生对“平安保险建造国内第一高楼”的消息予以否认,然而,这座平安保险的新总部投资总额需过百亿元已成业内共识。在经济低迷时逆市以长工期开建摩天大楼,是否能破茧而出,在经济好转时回收效益,又会否遭遇另外一重金融危机?

逆市开工钱袋何处寻?

  据技术中心的公告显示,平安保险的新总部大楼共115层,其中1至8层为裙房做商业用途,8至115层为写字楼办公区,拟于今年上半年动工,2014年年底完工。尽管盛润生对媒体一再表示,这座新楼最后方案还未确定,但这座新楼投资总额将过百亿元已毋庸置疑。加上该项目位于CBD中心区域,未来升值潜力无限,被业内人士公认为“黄金地段”。



  据坊间流传,平安国际金融中心的总建筑面积将超过30万平方米,该项目建成后将为平安每年带来至少1亿元的稳定租金收入。

  盛润生还表示,该项目所需的资金将全部来源于平安的自有资金,并不考虑银行贷款。“平安完全有能力运用自有资金完成该项目,不超过净资产50%的投资限制对于该项目而言也不是什么问题。”他说。

  经济低迷时逆市开工,在经济好转时完工开放。“从这个案例中可以看出,在经济不景气的情况下,甲方可以寻求那些投资突破口,”易道公司亚洲区规划设计总监刘泓志说,“如果融资链条跟银行挂钩并不明显,工期也较长,那么预期效益都可以回收,而这种回收也并非来自资金投入,更多来自于公司本身一贯的稳健风格和良好形象。”

  而作为广州市超高层地标性建筑的“华南第一高楼”广州东塔,投资主体为新世界地产,早在4、5年前,政府已开始规划,它也同样坐落于CBD区域。不难看出,这已不单是开发商行为,而更多的是政府的支持。

  “无论是深圳平安保险总部还是华南第一高楼,都属于‘个案’,而不能代表‘逆市开建’的普遍现象,”刘泓志表示,“但这仍然可以给行业以启示,演绎如何在经济衰退背景下,在众多竞争中找到出口以显示实力,或者如何将酝酿已久的实力在出口中绽放。”

  然而并非有政府扶持就不会遭遇风险。2008年,迪拜政府和公共部门至少欠下了470亿美元债务,这相当于其GDP的103%。发布此数据的穆迪投资表示,在未来5年内,迪拜的债务仍可能超过GDP,这显然为迪拜敲响了危机的警钟。有着“全球最大工地”之称的迪拜也未能免遭华尔街金融风暴的影响。迪拜第一高楼的停建已充分说明逆市开工存在风险。

经济出路仍然乐观

  目前,很多摩天高楼在建成使用后都处于经济亏损状态,往往很多年都不可能收回投资。比如新近建成的中国第一高楼上海金融中心自去年开盘后,许多楼层都还处于空置状态。这是否说明摩天大楼的经济出路已不容乐观?

  刘泓志表示,“如果片面地谈摩天大楼供需问题的话,中国现在跟10年、20年前比,市场已经冷清了许多。”

  例如上海浦东陆家嘴的三座摩天大楼,无一例外都得到了政策扶持,在这种支持下,无论有没有租户,建筑都势必建起,而效益并非仅仅来自经济,更多的是社会效益和城市形象效益,其经济代价则由政府局部吸收。

  “如果没有政府支持,取而代之的是市场计算,如果空置率很高,甲方是不会做的。”刘泓志说。

  至于未来出路,“摩天大楼兴建的可能越来越少,速度越来越慢,不再会像雨后春笋一样冒出,但绝对不会是不乐观的出路”。

  事实上摩天大楼的兴建也是土地资源越发紧缺的出路,这一优势足以让政府与开发商争相效仿。

  “关键问题在于土地资源上实用的配套。摩天大楼一定要有完善的周边设施和交通,配以大量公交和足够的基础设施,如此,这样的方案就不可能不是一个好的方案。”刘泓志说。而这些如果交给市场机制决定,从土地资源角度来讲,楼不盖高,成本是无法计算下来的。

  即便是国外很多城市,从经济角度出发,同时也为了解决住房问题,都在为突破限高和容积率而寻找解决之道,以为反对突破高度的市民提供新的视角,而最成功的案例非加拿大温哥华莫属。政府大量提供住宅,给开发商以优惠,将建筑高度提高,在高密度的社区建筑中发展收入多层次、住房契约多样化的居住结构,同时投资社区的公园、社会住房、艺术和娱乐设施。

  而有成功案例在先,连美国旧金山这样的城市,都在进行突破限高的相关计划,在该市南区,一个城市更新计划正在进行,设计师正打算让新的建筑高度出现在这座城市中。然而,不容忽视的也有类似于朝鲜平壤柳京饭店的“烂尾摩天楼”事件。

链接:世界最大烂尾摩天楼在平壤

  柳京饭店可以说是一座最典型的“摩天烂尾楼”。这座至今未能完工的摩天大楼,呈三角金字塔型,高105层,总面积36万平方米,本应成为一座气势宏伟的朝鲜平壤的标志性建筑,可因为缺乏资金,又遇到地基下沉、电力不足等问题,1992年完成结构工程后,停工至今。

  柳京饭店高330米,共105层楼,它的外观被戏谑为“看起来就像是劣质水泥胡乱糊成的金字塔”,却比金字塔高两三倍。从1982年方案便开始上马。


远看柳京饭店

  柳京饭店设有3000间客房、7个旋转餐厅,若按期建成,它将是当时世界上最高的饭店、第七高的大楼,还是世界上位于纽约和芝加哥以外的首个高于100层的建筑。事实上坊间流传,柳京饭店的兴建原因正是出自于金正日对美国人盖了太多摩天大楼的行径的“不服”,对当时亚洲摩天大楼热的跟风和对韩国在新加坡投资兴建Stamford 饭店的回应。

  在追求“世界第一”的强烈冲动驱使下,于1987年开建的柳京饭店,经过5年打拼,终于在1992年完成了基本轮廓。可惜,在接下来十几年中,柳京饭店一直只有“基本轮廓”。

  1992年,柳京饭店彻底中止建设,最主要原因是缺少资金和电力。此后,建设一直没有恢复过,在楼顶上空留一座吊车,楼底是一片挂着“施工危险,请勿靠近”提示牌的工地,柳京饭店成了一座有碍观瞻的烂尾楼。虽然在1992年停工时,混凝土空壳建设已完毕,但其安全性至今尚未验证。大楼外墙没有饰面,没有安装窗户,亦无任何内部设施,甚至没有电梯。

  柳京饭店虽然与“全球最高饭店”的称号擦肩而过,但是却得到了另外一项意外的头衔:“全球最高的空置建筑物”,并且已保持此项纪录近20年。

  柳京饭店最初预算花费7.5亿美元,这是朝鲜总GDP的2%。最初,朝鲜政府想通过柳京饭店引进第一批西方投资者,并希望通过各种政策关照他们,比如在饭店中添设赌场、夜总会等。政府对柳京饭店如此自豪以至于在工程还未动工时就已经将“柳京饭店”加到地图中去。同时,在工程施工期间还发行了饭店的纪念邮票。

  今天,即便沦为烂尾楼,柳京饭店也一直是平壤最显眼的地标建筑,在平壤任何一个角落都可以看到它,只是在官方地图上,这个标签早已被抹去。


卫星照片

  2008年5月初,据《朝日新闻》报道,一位刚刚访问过朝鲜的韩国研究人员表示,朝鲜有可能会开始继续建造于1992年停建的摩天大楼柳京大厦。这名研究人员表示,目前朝鲜已经准备好了用于修建柳京大厦的建筑材料,朝鲜的相关负责人也表示要“继续推进这一工程”。


已经开始安装玻璃幕墙

 2009年1月初,在沉睡了17年后,柳京大厦在埃及Orascom集团的资金支持下复工,目前正在刷新顶楼,安装玻璃板和通信天线。这个平壤市民都不愿提及的庞然大物、政府部门强烈冲动下随意规划出炉的牺牲品,复出前景如何尚未得知。而在金融风暴的冲击之下,柳京大厦的建造能否解决电力问题、结构问题甚至更长远的建成之后的投资问题,舆论惟有拭目以待。

本文相关关键字: 华南 | 金茂大厦 | 柳京饭店 | 朝鲜 | 平壤
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